土地の使われ方を決めるしくみ
― 都市計画の「線引き」と用途地域
なぜ岡山は、まちのすぐそばに田園が広がるのか。なぜ大阪は、まちがなかなか途切れないのか。その答えのひとつが、都市計画の「線引き（区域区分）」です。市街化区域・市街化調整区域・非線引き、そして用途地域（住居・商業・工業）のしくみを、土地家屋調査士の視点で図解します。
都市計画区域と「線引き」 ― 土地の基本区分
土地は、どこでも自由に建物を建てられるわけではありません。まず、計画的にまちづくりを進めるべき範囲として都市計画区域が定められます。そのうえで、都市計画区域を市街化区域（まちを広げる区域）と市街化調整区域（市街化を抑える区域）に分けることを、区域区分＝「線引き」と呼びます。線引きをしない都市計画区域は非線引き（区域区分を定めない都市計画区域）です。都市計画区域の外もあります。
市街化区域と市街化調整区域
市街化区域 ＝ 広げるまち
すでに市街地、またはおおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域。用途地域が定められ、住宅・店舗・工場などを建てやすい。まちが連続して広がります。
市街化調整区域 ＝ 抑えるまち
市街化を抑制すべき区域。原則として開発・建築が制限され、農地や田園が残りやすい。ここに家を建てる・土地を活用するには、法令上の要件を満たす必要があります。
まちのすぐ外側に田んぼや畑が広がる岡山の風景は、この市街化調整区域が広く残っていることと深く関係しています。「線引き」は、まちと田園の境目を地図の上で決めるしくみなのです。
用途地域 ― 住居・商業・工業を整える
市街化区域の中を、さらに使い方で分けるのが用途地域です（全13種類）。住宅街を静かに保つところ、店やオフィスが集まるところ、工場を置くところ――というように、住宅用地・商業用地・工業用地の配置を整えます。これにより、住宅のとなりに大きな工場が建つ、といったことが起きにくくなります。
| 系統 | おもな用途地域 | イメージ |
|---|---|---|
| 住居系 | 第一種・第二種低層住居専用、中高層住居専用、住居地域 ほか | 閑静な住宅街・マンション |
| 商業系 | 近隣商業地域・商業地域 | 駅前・商店街・オフィス街 |
| 工業系 | 準工業・工業・工業専用地域 | 工場・物流・臨海コンビナート |
用途地域 13種類の一覧
| 用途地域 | おもな性格（目安） |
|---|---|
| 住居系（8種類） | |
| ① 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅の良好な環境を守る。建てられる店舗などはごく小規模に限られる。 |
| ② 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅が中心。小規模な店舗（一定の床面積まで）も建てられる。 |
| ③ 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅の環境を守る。病院・大学や一定規模までの店舗も可。 |
| ④ 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅が中心。やや規模の大きい店舗・事務所なども可。 |
| ⑤ 第一種住居地域 | 住居の環境を守る。比較的大きな店舗・事務所・ホテルなども一定まで可。 |
| ⑥ 第二種住居地域 | 住居が中心だが、店舗・事務所・カラオケ店なども建てられる。 |
| ⑦ 準住居地域 | 幹線道路沿いなどで、自動車関連施設と住居が調和する地域。 |
| ⑧ 田園住居地域 | 農地と調和した低層住宅の地域。農産物直売所など。（2018年新設） |
| 商業系（2種類） | |
| ⑨ 近隣商業地域 | 近隣住民向けの店舗・業務。日用品の買い物などを支える。 |
| ⑩ 商業地域 | 銀行・映画館・飲食店・店舗などが集まる、繁華街・オフィス街。 |
| 工業系（3種類） | |
| ⑪ 準工業地域 | 環境悪化のおそれが少ない工場と、住宅・店舗などが混在できる。 |
| ⑫ 工業地域 | どんな工場も建てられる。住宅も可だが、学校・病院・ホテルは不可。 |
| ⑬ 工業専用地域 | 工場のための地域。住宅は建てられない。臨海の工業地帯など。 |
岡山と大阪 ― まちの広がり方のちがい
同じ都市でも、線引きの状況によって土地の姿は大きく変わります。大阪府は都市化が進み、市街化区域の割合が高く、まちがなかなか途切れずに続きます。いっぽう岡山市は、市街化区域のまわりに広い市街化調整区域があり、まちのすぐそばに田園が残ります。中心部から少し外へ出ると、田んぼと住宅がとなり合う景色になるのは、このためです。
昭和46年ごろの線引きが、いまも続く
この線引きのしくみは、1968（昭和43）年の新しい都市計画法で導入され、多くの都市計画区域では昭和45〜46年ごろに区域区分が定められました。以来、見直しを重ねながらも、半世紀（50年以上）にわたって続く街づくりの基本的な指針となっています。いま私たちが目にする「まちと田園の境目」は、その当時に引かれた線の延長線上にあるのです。
だからこそ、土地の売買・相続・活用では、その土地が市街化区域か調整区域かが大きな分かれ道になります。市街化調整区域の土地は、建て替えや用途変更に制限があることが多く、思っていた活用ができない場合もあります。「昔から続く線引き」を知ることが、いまの土地の判断に直結します。
自分の土地の区分を調べる
区域区分・用途地域は、公的な一次資料で確認できます。
市町村・県の都市計画図で見る
各市町村や県が、都市計画図やGIS（地図情報システム）で区域区分・用途地域を公開しています。もっとも確かな一次資料です。
地図で重ねて確かめる
地図で見る岡山 などで、位置と土地のようすをあわせて確認できます。
迷ったら窓口・専門家へ
建築の可否や個別の要件は、各自治体の都市計画・建築の窓口や、土地家屋調査士などの専門家に確認するのが確実です。
よくある質問
A. 都市計画区域を「市街化区域（市街化を進める）」と「市街化調整区域（市街化を抑える）」に分けること。分けない都市計画区域は「非線引き」です。
A. 市街化区域は用途地域が定められ建てやすい区域。市街化調整区域は原則 開発・建築が制限され、田園が残りやすい区域です。
A. 住居・商業・工業などの土地利用を整える地域区分で、全13種類。建てられる建物の用途・規模の目安になります。
A. 線引きの状況が違うためです。大阪府は市街化区域の割合が高く、岡山市は市街化調整区域が広く田園が残ります。具体的な割合は各自治体の都市計画図でご確認を。
A. 各市町村・県の都市計画図やGIS（一次資料）で確認できます。調整区域は建築に制限があるため、購入・相続・売却の前の確認が大切です。